敷金とは、借家を毀損させた場合などの損害賠償を担保するために、借主から家主に預けられる金銭のこと
  です。賃貸借契約が終了し、引渡しがあった後に敷金が精算され、その残額が借主に返還されますが、この
  残額があまりに少ないケースがよくあります。退去時に元に戻すといっても入居時と同じ状態に戻す必要は
  ありません。通常の範囲内の使用をしていても壁紙や畳などは、日焼けしたり、色あせたりするものです。
  このようなものまで借主が賠償する必要はありません。通常の範囲内の使用による『損耗』は家主負担に
  なるのです。もし、敷金から不当なリフォーム代などが差し引かれているなら、『内容証明郵便』で返還を
  請求しましょう。もし、『内容証明郵便』でも返還に応じなければ、『調停』『少額訴訟』などの手段を考
  えましょう。

　１．賃上げの条件
　　　家主が賃上げを請求するには、次の４つの条件のいずれかを満たす必要があります。

　　　・固定資産税、都市計画税などの負担が増えた
　　　・土地建物の価格が高騰した
　　　・家賃が近隣の相場よりも安い
　　　・家賃を増額しないという約定がない

　　　以上の条件のいずれかを満たすと、家賃の増額請求ができるとされています。しかし、これによる値上
      げが借主にそのまま強制されるわけではありません。逆に、これらの条件に合致していないと、値下げ
      を請求できたり、値上げを拒否することもできます。もちろんその意思表示をしなければなりません。
      話し合いをして、自分が相当だと思う額を家主に持参し、受け取ってもらえなければ供託しましょう。
　　　そして、『内容証明郵便』にて値上げを拒否する、家賃を供託した旨を家主に伝えましょう。
　　
　　　※供託とは家主が家賃の受け取りを拒否したときに供託所（法務局）へ預けることです。供託すること
　　　　によって、支払ったことになり、家賃未払いを理由に契約を解除することができません。

　２．供託の条件
　　　供託ができる条件を民法で以下のように定めています。

　　　・借家人（借主）が旧家賃を家主に持参したのに家主が受け取りを拒否した
　　　・家主があらかじめ新家賃でなければ受け取らない旨を明らかにしているとき

　　　上記のいずれかに合致していれば供託できますが、旧家賃を持参したり、振込みもしないでいきなり供
　　　託をすると有効な供託とは認められませんので家賃不払いにより契約を解除される可能性もあります。

　立ち退き請求を受けたとき、もしその理由が不当なものであれば立ち退く必要はありません。契約の形態が
　定期借家契約であれば期間が満了すれば明渡さないといけませんが、普通借家契約であれば契約は更新され
　正当な事由がなければ明渡す必要はありません。借主は、借地借家法という借主に有利な法律で保護されて
　います。もし、不当な立ち退き請求を受けたなら、内容証明郵便で、不当な立ち退き請求には応じない旨を
　伝えましょう。

  賃借人（借主）が、家賃を支払ってくれないときは、内容証明郵便で請求します。請求後も何ヶ月にもわた
　って（３ヶ月以上）支払がない場合は、債務不履行により契約を解除できます。『内容証明郵便』には以下
　の条項を必ず入れておきましょう。

　・家賃を支払ってください
　・家賃を支払わない場合には契約を解除する

　こうすることにより証拠も残りますし相手にもプレッシャーがかかり効果的です。

  そろそろ建物が老朽化してきたので、建て替えのために立ち退いてほしいというような場合は、立ち退きの
　日より６ヶ月以上前に内容証明郵便にて全住民に通知しなければなりません。立ち退きには、立退き料が必
　要になったり、住民ともめたりするケースもあります。内容証明郵便には６ヶ月後に契約を解除する旨、相
　手が立ち退きたくなる文章を織り交ぜましょう。

　家賃の値上げをしたときに、借主が旧家賃を供託するケースがあります。このとき、供託された家賃をその
　まま受け取ってはいけません。そのまま受け取ってしまうと、借主が主張する家賃を認めたことになってし
　まうからです。　供託金を受け取るときは、新家賃の一部として受領する旨の内容証明郵便を出して受け取
　りましょう。これを、供託金留保といいます。また、供託ができるのは、借主が旧家賃を持参したのに家主
　が受け取りを拒否した場合、家主が新家賃でなければ受け取らないとあらかじめ明らかにしている場合のい
　ずれかに限られます。借主がなにもせずにいきなり供託した場合は、有効な供託をしたことになりませんの
　で、家賃未払いを理由に契約を解除することができます。　　　　　　

　Ｑ１　原状回復義務とは何ですか？

　Ａ１　借家人は、賃貸住宅を退去して明け渡す時には、家具やエアコンなど借家人が運び込んだ持ち物をす
　　　　べて撤去しなければなりません。これを借主の原状回復義務といいます。また、借家人が建物内を不
　　　　注意で汚したり、傷つけたりした部分があった場合（例えば、子どもの落書き、たばこの不始末によ
　　　　る焼けこげ）は、借主の費用で修理しなければなりません。


　Ｑ２　賃貸住宅を退去する際に多額の修繕費用を請求され、返ってくるはずの敷金から差し引かれてしまい
　　　　ました。敷金を取り戻すことはできないのでしょうか？

　Ａ２　借家人には、原則として通常の使用によって汚れたり、痛んだりした部分の修繕義務はありません。
　　　　不当な修繕費を敷金から差し引かれて、返してもらえない場合は、内容証明郵便、少額訴訟などを利
　　　　用して敷金の返還請求を行うとよいでしょう。


　Ｑ３　畳がすり切れているので、畳を替える費用を敷金から差し引いて返還するといわれたのですが、畳を
　　　　替える費用まで負担しなければならないのですか？

　Ａ３　借家人がどんなに注意を払って使用していても、汚れたり、傷んだりすることは当然にあります。畳
　　　　のすりきれも、誰か使用していても自然に発生する、避けられない損傷です。このような通常の使用
　　　　によって発生したり、年月の経過によって自然に発生したりする建物の汚れや傷みを自然損耗と呼ん
　　　　でいます。自然損耗にあたる部分は、借家人に修繕義務はなく、家主が負担しなければならないので
　　　　敷金から差し引くことはできません。


　Ｑ４　借家人が負担しなくていい自然損耗にあたるのはどのような場合ですか？

　Ａ４　畳の裏返し、表替え、畳の変色、フローリングの色落ち、家具の設置による床やカーペットのへこみ
　　　　、設置跡、タバコのヤニ、テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気焼け）、壁に貼ったポスター
　　　　や絵画の跡、エアコン設置によるビス穴や跡、クロスの変色、壁などの画鋲やピンの穴、網戸の張り
　　　　替え、地震で破損したガラス、網入りガラスの亀裂、ハウスクリーニング、消毒、浴槽や風呂釜の取
　　　　り替え、カギの取り替え等は、自然損耗にあたりますので、借家人が修理費を負担する必要はありま
　　　　せん。


　Ｑ５　リフォーム代金やクリーニング代金がかかるので、敷金は返還できないといわれましたが、どうした
　　　　らいいですか？

　Ａ５　入居中はきれいに使用していて、退去時にもきれいに掃除をして明け渡し、不注意で傷をつけたり、
　　　　汚したところはない場合は通常修繕費用を負担しなければならない事情はありません。ましてや、次
　　　　の入居者を確保するために行うリフォームの費用については、退去する借家人に負担義務がないのは
　　　　当然です。敷金の返還を求めるべきです。


　Ｑ６　賃貸契約書の中に、『入居後の一切の修繕費用は借家人が負担する』という条項が定められています
　　　　が、いつも借家人が修繕費用を負担しなければならないのでしょうか？

　Ａ６　修繕義務を一切借家人に負担させる旨の特約は、積極的に賃借人に修繕義務を課したものとするには
　　　　特別の事情が必要であるとされており、そのような特約があるからといって、当然に全ての修繕費用
　　　　を借家人が負担する必要はありません。


　Ｑ７　消費者契約法と修繕特約との関係について教えて下さい。

　Ａ７　２００１年４月１日から消費者契約法が施行されました。今後は、修繕義務を一方的に借家人に負わ
　　　　せる条項や原状回復義務条項は、本来家主が負担しなければならない修繕義務や原状回復義務を借家
　　　　人に負担させるものですから、無効となる可能性があります。